소규모 매장 "빠르게" 창업 하기 [ 10평 이하 매장] - 1

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친구랑 같이 신규 매장을 오픈하기로 하였다.

믿고 같이 해줘서 너무 고마운 부분이 참 많다.

 

Intro

최근 들어 코로나 사태 이후로 배달 중심의 매장들이 늘어나고, 부동산에 상가 형태들도 소규모 매장들을 위한 형식의 상가들이 많이 생기고, 많이 들어섰다.

 

최근 창업하는 사람들이 가장 많이 찾고있는게 배달전용 매장이다.

 

창업을 하고자 하지만 자본금의 부담이 있어서, 배달 매장을 운영하여, 초기 자본을 작게 가져가서 본인의 사업을 하는게 코로나 이후 가장 핫한 트렌드이다.

 

최근 가장 신기한 구조를 띄는게 공유 주방의 형태를 띄어서 하는 매장인데, 이러한 매장들도 참 좋은 시너지라고 본다.

 

이 글의 주제인 10평 이하의 매장에서 가장 빠르게 실수없이 할 수 있는 부분들을 아래와 같이 알려드리고자 한다.

 

첫째(★★★★★)

매장을 창업하면서 가장 중요한 부분이다.

 

 

부동산을 돌아다니며, 매장을 찾는게 가장 중요하다.

 

 

누구든 다 알고있다. 하지만 창업을 하고자 하는 욕심때문에 못해도 2~3달은 봐야하는 기본 시장조사를 뛰어넘고, 바로 빠른 시간에 계약을 하려한다. 이건 정말 확실하게 내가 이자리에서 무조건 성공한다는 마인드가 아닌 이상 섣부른 판단일수가 있다.

 

 

※ 흔히들 하는 실수는 내가 1달동안 돌아다니면서 나온 물건들 중에서 그나마 가장 나은것을 찾아서 할려고 하는 것 때문에 다들 들어가서 후회하는 경우의 수가 많다.

 

 

현재 자기 상황에서 Best 가 아닌 SoSo가 되면 안된다. Best를 찾기 위해 현재 매장은 6개월간 부동산을 돌아다니면서 매물을 찾았고, 정말 우연치 않게 정말 좋은 자리를 받게 되었다.

 

자리를 찾았다면 꼼꼼하게 확인해봐야 할게 한두가지가 아니다.

 

아래와 같이 확인을 한번 해보면서 하면 좋을꺼같다.

 

일반 음식점의 경우 기본적으로 쓰는 [ 상하수, 정화조, 주방 덕트, 가스, 전기 ] 등이 얼마나 잘 구비 되어있는지를 확인해야한다.

 

1. 가스

  가스 같은 경우에는 구축 건물일 경우 도시가스 설치가 안되있을 가능성이 매우 높다.

 - 이러한 경우에는 도시가스 설치하는 부분에 대해서 잘 확인해야한다.
   건물 전체를 통틀어서 가스를 25k 이상을 쓰게 되면 국가 및 기관에서 전액 지원해서 공사를
   진행해주는 방법이 있다. 이렇게 될 경우 가스 설치하는 것에 있어서 비용이 따로 크게 안들
   지만, 그렇지 못할경우엔 LPG 가스를 사용해야한다.

2. 전기

   전기는 기본적으로 일전에 했던 업체가 용량을 얼만큼 썻는지를 확인해보는게 좋다.

- 하는 업종에 따라서 전기 사용량이 많이 달라지므로, 혹 전기를 40kw 를 쓴다고 하면,
  가격을 아끼는 면에선 50kw를 추천하는데 업장에서 실제로 운영하고 일을 하다보면 넉넉히
  해놓는게 가장 좋다. 개인적으로는 60kw를 맞춰놓는게 제일 안전하다고 볼 수 있다.

※ 간혹 여름에 에어컨이 계속 풀로 돌아가고, 전자 기기들이 추가 되고 하면 10kw는 가볍게
   뛰어 넘을수도 있어서, 변수에 대비해서는 15~20kw의 여분을 두는 것을 가장 추천한다.

3. 덕트

   일전 매장에서 혹 덕트를 썻던 자리가 있다면, 그자리 그대로 빼는것을 추천한다.

 - 주방 덕트 설치같은 경우엔, 기본적으로 설치되는 관의 거리에 비례해서 금액이 나오는데
   추가적으로 공사를 해서 구멍을 낸다거나 할 경우, 금액이 m단위로 해서 늘어나기 때문에
   기존 했던곳을 그대로 가져오는게 제일 안전하고 비용을 적게 들인다.

※ 다만 그렇지 못한 경우에는 덕트를 설치할때 위치, 덕트 길이 등 다양하게 고려를 해서 주방에서
   사용하는 위치를 쪼금씩 옮겨서 타협을 보는게 제일 싸게 할수있다.

4. 상하수 및 정화조

  건물이 지어질 경우 상하수는 기본적으로 다 깔려있기는 한데, 혹여나 안되어 있다면,
  인테리어 할때 얘기를 하고 조율을 해서 사용하는게 좋다.

- 주방 설비에 있어서 상하수는 기본적으로 어느정도 받쳐줘야 하며, 요즘은 기본 상하수 땡길때
  온수는 용량에 따라 금액이 다르게 책정이 되지만, 온수는 무조건 필수이다. 온수는 보일러로 
  사용하게 될텐데, 보일러에서 온수를 담아놓는 용량이 작으면, 일을 하는데 있어서 매우 불편할
  수 있다. 

  흔히들 냉수만 하고 추후에 돈벌고 보일러 깔면 된다고 생각하는데, 그러면 바닥 부터 다시 뜯어서
  공사를 해야하기 때문에 추가 보수작업 및 방수 처리한 바닥에서 틈이나 균열이 생겨 언제든 물이
  셀수 있다.


- 정화조 같은 경우에는 화장실을 쓰는 건물 같은 경우엔 무조건 적으로 설치가 되어 있어야하는데,
  건물들은 임대 내주는곳 아래에 매설하는 경우도 많다. 이 경우엔, 최대한 정화조 뚜껑 위에는 
  물건을 올리지 말아야 한다.


정화조 청소는 기본적으로 6~8개월에 한번씩은 하게 되는데, 이때 물건을 올려놔서 청소를 하지
못하는 경우엔 임대인에게도 피해가 갈 수 있어서, 이부분을 잘 고려해서 주방 설계 도면을 맞춰야한다.

 

다음 기본적인 것들을 파악 했다면, 비용에 관해서 확인해보자.

 

평균적으로 부동산 계약을 하기 위해서는 권리금, 보증금, 월세 등 다들 이런 부분에서 많이 고려하게 되는데, 이건 정말 정말 잘 하고 있는 것이다.

 

사업자를 운영함에 있어서, 위 금액들은

1. 권리금 = 회수 가능 여부 판단을 가장 잘해야 함.

2. 보증금 = 초기 기본자금에 가장 큰 영향을 주는 요소.

3. 월세 = 운영함에 있어서 "고정지출"에 해당하는 부분으로 월세는 작을수록 매우 좋다.

 

다만 여기서 여러가지 부분들을 더 확인해야하는 것들이 있는데 부동산 계약을 할시 건물대장, 토지대장 등을 받게 될 것이다. 위와 같은 등기부들을 주는 이유는 건물의 컨디션을 확인해 보고 계약을 확정할 때 필수적으로 주는 것이기 때문에 잘 확인해야한다.

 

등기부들은 기본적으로 건물의 주인, 토지 주인이 누구인지 확인하고, 이 토지 및 건물에 대해서 문제가 많은지, 사공이 많은지, 빚이 있는지, 등 다양하게 고려할 수 있는 참고자료이다.

 

건물 계약을 할시 건물주가 혹 건물 담보로 해서 대출을 하게 됬을 경우가 있는데 이런경우에는 건물 담보로 빌려간 금액과, 공시가의 가격차이를 확인해야한다.

1. 공시가가 대출받은 금액보다 클 경우엔 문제가 없다.
   추후 건물주에게 무슨 문제가 생기거나 했을 경우에도, 건물에서 발생 되는 임대료 만으로 충분히
   대출받은 금액은 커버가 가능하다. 이런 경우에는 그래도 비교적 안전하다고 판단 할수있다.

2. 다만 공시가 보다 대출받은 금액이 더 클경우에는, 얘기가 쪼금 다르다.
   이러한 경우에는 건물주가 이 건물을 담보로 다른 사업을 하고 있거나, 다른 건물들을 보유하고
   있다는 건데, 이런 경우엔 계약 유효 기간에는 문제가 전혀 없지만, 계약을 연장하고, 새 계약을
   쓸때 변동사항들이 많이 생길수 있어서 조심해야한다.
   
   (장사가 잘되고 있는데 계약종료로 인해 자리 권리금도 못받고 쫓겨날수도 잇다는 얘기이다.)

 

이렇게 하면 계약서 작성할 준비가 다 끝났다.

 

계약서 쓸 때 주의사항

1. 계약서를 작성할시에는 계약자(임대인)이 대리인으로 나왔을 경우에는 대리인이랑 집주인의 관계를
   정확히 확인하고, 임대인이 같은 사람인지 철저하게 확인하는게 중요하다.

2. 계약서는 총 3장 / 임대인, 임차인, 부동산중개인 으로 총 3장이 준비된 상태에서 계약을
   진행하는게 가장 안전하다.

3. 계약서 작성시 임대하는 공간의 정확한 명시 확인.

 - 간혹 공간을 미터로만 표시하는 경우가 있는데 이런 경우에는 계약서 작성시 정확하게 임대하는
   공간이 어떤 공간인지 확실하게 명시 시키는게 제일 중요하다.

 

이렇게 위 부분들을 다 준비하면 장사를 하기에 첫발을 내딛을 수가 있게 된다.

 

이제 진짜 첫걸음을 뗏으니 그 다음 또한 처음만큼이나 매우 중요하다!!!