외식 창업 컨설팅 의뢰 - "배달매장" / [ 중구 일대 ] / 상권분석 (완료)
외식 컨설팅 의뢰가 들어왔다.
전체적인 컨설팅이 아닌 기획서 작성 정도이지만 그래도 "부동산 파악, 매물 확인, 상권 분석, 아이템 선정 등" 다양한 각도로 확인을 해야하는 기획서였다.
지인이라 기존 부르는 가격 보다는 싸게 해드렸지만, 그래도 하면서도 느낀게..... 그냥 원래가격 부를껄.... 이란 생각이 들정도로 일정이 정말 타이트 했다....
- 의뢰 내용 -
기획서 작성 기한 : 3일 (금,토,일)
예상 페이지 수 : 20페이지 이상
위치 : 중구, 장충동 일대
가게 컨셉 : 주 - 배달 / 부 - 오프라인(2~4테이블)
특이점
1.대로변에 있어야 함 (가시성 홍보가 이루어져야 함)
2.월세 250 ↓ / 보증금 3,000만원↓ / 권리금 X
3.1층
4.종목은 "피자"
5.기존 자리에 외식 오픈을 위한 기본 공사가 이루어져 있지 않아도 괜찮음
- 가스, 수도, 환기, 전기 등
위 내용을 바탕으로 해서 의뢰가 들어 왔는데, 일정이 정말 너무 타이트 했다.....
3일이란 시간중 실제로 매물 조사를 할 수 있는 시간은 "금"요일 단 하루이며, "토,일"에는 기획서 작성만으로도 빠듯한 시간이었다.
그래서 역시나 이번에도 "My Best Designer"랑 같이 작업을 했으며, 2명이서 작업을 했다.
"금요일"
현장 매물을 확인하기 위하여 아침 9시 부터 움직여서 기존 지도로 설정해 놓은 구간 사이를 계속 걸으며, 부동산의 위치를 파악했다.
※ 매물 확인 시 가장 중요한 점은 부동산의 위치가 어떻게 되며, 공인중개사님의 말하는 스타일, 업무 스타일, 영업 스타일, 실제 매물의 갯수, 건물주와의 호의적 관계가 형성 되어 있는지, 주변 일대를 잘 알고, 오래된 곳인지, 각종 온라인 매체등에 노출이 되어 있는지 등 확인 해야할 부분들이 매우 많다.
결국 매물을 가지고 있는 공인중개사 님도 사람이고, 건물주도 사람이다.
위치상 제일 주요한 상권이 될 거리를 미리 네이버 지도를 통해 확인 한 뒤, 그 동선에 맞춰 움직여야 다음날 시간을 알차게 쓸 수 있다.
동네 도착시 "첫번째"는 위의 부동산 위치 및 공인중개사님 을 어렴풋이나마 확인 하는게 중요하다.
이번엔 시간이 많이 급해, 전날에 네이버 부동산에 올라와 있는 매물들을 확인하면서, 공인중개사님 들과의 통화로 매물들을 볼 수 있게 미리 얘기를 해서 도착 당일날에 전부 볼 수 있게 약속을 잡았으며, 매물을 보고 돌다가, 위 조건과 일치하는 매물의 비노출 임대, 맘에 드는 자리 등 계속 해서 확보를 해야한다.
매물을 보면서 공인중개사님이랑 많은 대화를 해야한다. 매물만 보는 것은 솔직히 누구나 할 수 있다.
우리는 물건을 사러 온게 아니다. 앞으로 장사를 해 돈을 벌어야 하는 중요한 상권을 보러 온 것이다.
공인중개사님도 그 동네에서만 적어도 10년 많으면 30년 이상 그자리를 지키면서 매물들을 중개 해왔던 사람이기에, 매물의 역사에 대해서도 많이 알고있다.
개인적으로 중개사님들에게 확인 하는 부분은
1. 기존에 있던 매장이 왜 빠졌는지
2. 그 자리에서 돈을 벌고 나갔는지, 손해를 보고 나갔는지
3. 건물주님의 성향은 어떤지
4. 매물 주위 상권의 가장 큰 기대 손님들은 어떤 곳인지
를 파악한다. 위 내용을 얻어 내기 위해서는 많은 대화를 해야하며, 대화를 하기 싫어하는 사람들은 어쩔 수 없다. 위 정보들이 없는 상태로 시작 해야한다.
그렇게 매물을 보며 물건들을 확인하고, 모든 부분들을 확인이 끝났을 때가 " PM 13:00 ~ 14:00 " 시 사이였다.
그렇게 매물을 보고도 맘에 들지 않아, 상권을 따라 걷던 중 눈앞에 보이던 공인중개사 사무실을 들어 갔더니, 온라인 매체 노출이 되어 있지 않고, 동네에서만 20년 하신 중개사님을 만나게 되었다.
그렇게 첫번째 조건에 부합하는 중개사님을 만나고, 능력을 발휘해 많은 대화를 하며 중개사님께 정말 돈으로도 살수 없는 정보들을 많이 얻어 냈다.
그 정보들은 개인적으로 확인하는 부분에서 모든 부분이 부합하는 매물이
딱 "하나"
있었고, 이건 진짜 정말 운이 엄청 좋았던 케이스 이다. 원래 그렇게 모든 조건에 부합하는 매물을 찾기 위해서는 적어도 "1달 ~ 3달" 동안 상권을 계속 보러 다녀야 하며, 그렇게 상권분석을 오랫 동안 해서 최상의 조건으로 시작을 해야한다.
최상의 조건으로 시작해라, 그나마 라는 마음으로 시작 하지마라
실패 가능성만 올라갈 뿐이다.
그렇게 실제 매물들을 다 확인하고, 끝나니까 오후 6시 였다.
일정을 마치고 집으로 돌아와 디자이너랑 업무를 분담하여, 템플릿, 메인컬러, 이미지, 자료 등 인터넷으로 많은 것들을 수집 하였고, SWOT 분석 까지 다 해 놓은 상태로 업무를 마쳤다.
"토요일, 일요일"
이틀동안은 기획서 작성하는데만 많은 시간을 쏟았다. 기존 끝내기로 했던 시간보다 5시간 이상 더 걸렸지만, 그만큼 데이터 들을 많이 넣었고, 실제로 만든 기획서를 보더라도, 쪼금만 안다면 어떤자리에 어떤걸 해야하는지 눈에 확 들어올 정도로 만들었다.
인터넷으로 얻을 수 있는 정보중 가장 좋은 정보는 통계청 자료이다.
https://sgis.kostat.go.kr/view/totSurv/populationDash
[총조사시각화]개인 관심주제에 맞는 공간통계정보를 제공합니다.
총조사시각화
sgis.kostat.go.kr
위 사이트가 제공되는 데이터들을 한 눈에 보기 좋게 잘 정리 해 놓은 사이트 이다.
다만 단점이라면.....지도를 누르는데 이상하게 딴데로 가거나, 자꾸 초기화가 된다.
천천히 천천히 쓰길.... 저도 처음엔 화가나서 막 누르다가 결국 안돼서 마음 편안히 놓고 천천히 기다리면서 했다.
- 종로구 상권 분석
위 정리된 그래프를 보면 알다 시피
젊은층이 대체로 15~29사이로 분포 되어 있고, 30세 이후로는 급감한다.
장년층은 45~64사이로 분포 되어 있는 것으로 보아 누가봐도 여긴 장년층이 젊었을 때 부터 살아서 아이들을 키운 가정들이 많이 있다는 증거가 된다.
젊은 인력들은 30세가 되기전 타 지역으로 많이 이동하게 되고, 그 이후 인구수는 그렇게 늘어나지 않는다. 젊은 부부들이 들어오는 유입은 매우 적으며, 이런 상권에서는 기존에 한국인들에게 익숙한 메뉴들을 하는게 가장 좋다.
- 용산구 상권 분석
위 그래프를 보면 다른 동네와는 다르게 0~4세, 5~9세 등 영유아 / 어린이 들이 증가하는 추세를 보이고 있고, 청소년들은 다른 동네와 비슷하지만, 전체적으로 평균이 잘 이루어져 있다.
이는 곧 젊은 부부들도 많은 유입이 되고 있다는 의미로 해석할 수 있다.
그리고 가장 많은 분포를 나타내는 25세~59세
어느 누가 봐도 그냥 회사원들이 엄청 많다는 뜻이다.
이런 상권에서는 어떤 것 이든 괜찮다. 기존에 대중에게 익숙했던 음식을 해도 되며, 새로운 것들도 해도 된다.
다만, 이미 많은 사람들이 상권을 자리잡고 있어서 이런 상권으로 들어 갔을 시, "홍보, 마케팅" 에 많은 투자를 해야한다.
자리가 좋고, 맛있는 식당이라도 소리소문 없이 사라지는 가게가 한두개가 아니다.
-중구 상권 분석
중구 지역은 의뢰 지역이랑 같아 이부분에서는 쫌 디테일 하게 분석을 했다.
기존 그래프만 봤을 시는 20세 중반~ 30대 후반 까지 인원들이 주로 분포하고 있고, 장년층도 많이 분포가 되어 있는 것으로 보아 여기도 회사원들이 주를 이루고 있다는 뜻이다.
근데 여긴 유아, 청소년이 매우 작은 것으로 보아, 오피스 상권으로 보이며, 이런 곳에 일반 식당이 들어가면,
점심시간 (AM 11:00 ~ PM 13:00) / 저녁시간 (PM 17:00 ~ 19:00)
사이로만 폭발적으로 손님이 많을 것이다. 그렇게 되면 현상 유지 혹은 적은 수익이라도 볼수는 있겠지만, 회사원들이 점심시간에 밥을 먹고자 하지 다른걸 주로 먹고싶어 하지 않는다.
업종으로 추천 하는 건, "패스트푸드, 한식(한정식,한식뷔페 등)" 쪽으로 추천하며, 가격이 낮아 1인분으로 배달 시켜 먹기 좋은 아이템을 추천한다.
그리고 여기서 가장 중요한 것이, 부동산 일대를 돌면서 공인중개사님들의 말을 다 듣고 종합 했을때 위 인구분포가 왜그렇게 되는지 정확하게 알 수 있었다.
젊은층 인구 증가의 원인, 아이템 등 많은 것을 고려 했을 때, 위 의뢰는 너무 적합한 지역을 잘 골랐다고 말할 수 있다.
마무리
오랫만에 의뢰가 들어와 상권 분석을 했지만, 기본 베이스는 전부 같은 원리를 가지고 있고, 동네만 다를 뿐이란 걸 다시 한번 더 깨닫는다. 그리고 개인적으로 봤을 때 아주 좋은 매물을 찾아 드린거 같아서 많이 만족한다.
총평
만족도 ★★★★☆
이유 : 시간이 부족해 더 많은 매물, 상권분석, 유동동선 등 더 많은 부분들을 고려 할 수 있었는데, 그러지 못했다는게 너무 아쉽다.